Հայաստանում հիփոթեքային վարկավորման շուկայի առանձնահատկությունների եւ դինամիկայի շուրջ Banks.am-ը զրուցել է «Ազգային հիփոթեքային ընկերություն» (ԱՀԸ) ՎՎԿ-ի տնօրեն Հայկ Ոսկանյանի հետ:

- Հայաստանում վերջին տարիներին նկատվում է գնողունակ պահանջարկի ընդհանուր մակարդակի անկում: Ինչպիսի՞ն է իրավիճակը հիփոթեքային վարկավորման տեսանկյունից:

- Հիփոթեքային վարկավորման շուկայի վերաբերյալ դժվար է միանշանակ վերլուծություն անել` դատելով միայն Ազգային հիփոթեքային ընկերության վարկային պորտֆելի ցուցանիշներով. երկրորդ տարին անընդմեջ մենք գրանցում ենք տրամադրած վարկերի ծավալների աճ՝ համապատասխանաբար 20% եւ 25% չափով:

Նշված աճը որոշակիորեն պայմանավորված է ԱՀԸ-ի վարկավորման վերին շեմի բարձրացմամբ: Այսպես, մինչեւ 2015թ. ապրիլը ԱՀԸ-ի ռեսուրսներով հնարավոր էր վերաֆինանսավորել առավելագույնը 20 մլն դրամի վարկ, որը հասցվել է 25 մլն դրամի` ավելի մեծ թվով մարդկանց հնարավորություն տալով ձեռք բերել ավելի թանկ բնակարաններ:

Վարկային պորտֆելի աճին նպաստել է նաեւ կառուցապատողներից գնվող բնակարանների դեպքում հիփոթեքային վարկի տոկոսների հետվերադարձը` եկամտային հարկի հաշվին, որը, ինչպես եւ ծրագրվում էր, խթանել է հիփոթեքային եւ անշարժ գույքի շուկաները:

Վերջին շրջանում հիփոթեքային վարկավորման ընդհանուր ծավալում նկատվում է դրամային վարկերի ավելացման միտում, ինչը բավական լավ երեւույթ է ինչպես բանկային համակարգի, այնպես էլ ընդհանուր տնտեսության համար: Երբ քաղաքացին վարկը մարում է նույն արժույթով, որով ստանում է իր եկամուտը, ապա զերծ է մնում արտարժութային ռիսկերից:

- «Ազգային հիփոթեքային ընկերություն»-ը յուրահատուկ տեղ ունի հիփոթեքային վարկավորման ոլորտում` գործելով երկրորդային շուկայում: Ի՞նչ արդյունքներ եք արձանագրել վարկերի վերաֆինանսավորման ուղղությամբ:

- Մեր ընկերությունը վերաֆինանսավորում է բանկերի տրամադրած հիփոթեքային վարկերը` բնակարանների ձեռքբերման, վերանորոգման եւ կառուցապատման նպատակով:

Ընկերության գործունեությունը սկսվել է 2009թ. կեսերից: Մինչ օրս վերաֆինանսավորվել է շուրջ 7700 վարկ` 64 մլրդ դրամ ընդհանուր գումարով, որի մի մասն արդեն մարվել է:

Մեր վերաֆինասնավորած վարկերի 35%-ը մարզերում է, 65%-ը` Երեւանում: 65-66%-ը բաժին է ընկնում անշարժ գույքի ձեռքբերման, 32%-ը` վերանորոգման եւ 1,3%-ը՝ կառուցապատման վարկերին:

ԱՀԸ-ն վերաֆինանսավորումն իրականացնում է ինչպես սեփական կապիտալի, այնպես էլ միջազգային ֆինանսական կազմակերպություններից ներգրաված վարկերի հաշվին: Մեր հիմնական գործընկերներն են գերմանական KfW բանկն ու Ֆրանսիայի զարգացման գործակալությունը (Agence Française de Développement):

Մենք նաեւ աշխատում ենք խթանել էներգախնայողությունը Հայաստանում` առաջարկելով էներգաարդյունավետության բարձրացմանն ուղղված վերանորոգման վարկեր, որոնք տրամադրում ենք Ֆրանսիայի զարգացման գործակալության հետ համատեղ իրականացվող ծրագրով: Վերջինս առաջարկում է ճկուն պայմաններ` ցածր տոկոսադրույք, բոնուսներ:

Վարկերը տրամադրում ենք 24 գործընկերների միջոցով: Պարբերաբար իրականացնում ենք տվյալ բանկերի եւ վարկային կազմակերպությունների մոնիտորինգ, ֆինանսական վիճակի վերլուծություն, քանի որ ռիսկերի կառավարման համար նշված գործընթացները խիստ կարեւոր են մեզ համար:

- Որոշ հաշվարկներով` Հայաստանում ավելի ձեռնտու է ապրել վարձով եւ, ավանդային հաշվում գումար կուտակելով, գնել բնակարան, քան ձեռք բերել անշարժ գույք հիփոթեքային վարկավորմամբ: Ըստ Ձեզ, որքանո՞վ են «խելամիտ» հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները Հայաստանում:

- Իրականում հնարավոր է նման իրավիճակ, երբ Ձեր նշած տարբերակն ավելի ձեռնտու լինի, քան հիփոթեքը: Այդուհանդերձ, այստեղ առկա է վարքագծային խնդիր. մարդիկ, ունենալով  վարկ, առաջնահերթ միջոցներն ուղղում են դրա մարմանը, հետո նոր իրականացնում մնացած ծախսերը, որոնք շատ հաճախ լինում են երկրորդային նշանակության: Վարկ չունենալու դեպքում այդ տարանջատումը դժվարանում է, եւ ոչ բոլորն են կարողանում պարբերաբար ինչ-որ չափի գումար դնել մի կողմ:

Վարկ ունենալը մարդկանց մոտ ապահովում է կարգապահություն: Բացի այդ, հնարավոր է` անշարժ գույքի գներն ապագայում աճեն ավելի արագ, քան խնայած գումարի տոկոսները: Նման պարագայում ավելի նպատակահարմար է բնակարան ձեռք բերել հիմա, վճարել հետո, քան` հակառակը:

Ինչ վերաբերում է Հայաստանում վարկերի տոկոսադրույքներին, ապա ըստ իս՝ դրանք բավական խելամիտ են: Ընդ որում, հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքներն ավելի ցածր են, քան հիմնավորված են շուկայով:

Ընդհանրապես, վարկի տոկոսադրույքները խելամիտ են այնքանով, որքանով որ՝ ավանդի դեպքում:

Ենթադրենք՝ Հայաստանում չկան բնակարան գնելու հատուկ ծրագրեր (ԱՀԸ, «Բնակարան երիտասարդներին»), եւ բանկերը ֆինանսավորում են անշարժ գույքի ձեռքբերումը` հիմնվելով միայն ավանդների վրա: Եթե քաղաքացին պատրաստ է բանկում 10 տարով ներդնել 3,5-4%-անոց ավանդ, ապա բանկն այդ նույն գումարը 4-4,5%-ով կուղղի հիփոթեքի տրամադրմանը: Մեր իրականությունը հետեւյալն է. եթե 1 տարեկան ավանդի գինը 10-11% է, ապա 10 տարեկանինը կլինի շատ ավելի բարձր, եւ այն բանկերում, որոնք վարկավորումն իրականացնում են իրենց ռեսուրսներով, տոկոսադրույքները տատանվում են 15-18%-ի սահմաններում:

Այսօր ԱՀԸ-ն բանկերին եւ վարկային կազմակերպություններին տրամադրում է վարկեր՝ 8-9,5%-ով եւ մինչեւ 10 տարի ժամկետով: Մեր առաջարկած տոկոսադրույքները ցածր են նույնիսկ 1 տարեկան ավանդից, ինչը հնարավորություն է տալիս բանկերին տրամադրել հիփոթեքային վարկեր՝ միջինում 11-13% միջակայքում: Եզրակացությունն ակնհայտ է:

- Կանխավճարը շատ հաճախ խոչընդոտում է մարդկանց հիփոթեքային վարկ վերցնելը: Հավանական համարո՞ւմ եք դրա վերացման հեռանկարը:

- Դուք ավելի վաղ նշում էիք խնայողություններ անելու միջոցով բնակարան ձեռքբերելու մասին: Փաստացի ունենք նման իրավիճակ, երբ պետք է այդ 30% կանխավճարի չափով գումար խնայել, որից մարդիկ դժգոհում են:

Կանխավճարն ապահովում է վարկառուների կարգապահությունն ու պաշտպանում բանկին անշարժ գույքի գնային տատանումներից: Հնարավոր է, որ վարկը տրամադրելուց հետո գնված անշարժ գույքն արժեզրկվի, եւ ինչ-որ մի պահի (եթե չլինի կանխավճար) քաղաքացու պարտքը բանկին լինի ավելին, քան ձեռքբերված գույքի արժեքն է: Սա կարող է չվճարման պատճառ դառնալ եւ հանգեցնել խնդիրների ֆինանսական եւ անշարժ գույքի շուկաներում:

- Իսկ ի՞նչ միտումներ են առկա անշարժ գույքի շուկայում, որտեղ գները տեւական ժամանակ սառած էին: Ձեր կարծիքով՝ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան ենթարկվո՞ւմ է շուկայական օրենքներին:

- Ընդհանրապես, շուկայական է այն գինը, որով ոչնչով չսահմանափակված վաճառողը պատրաստ է իր գույքը վաճառել ոչնչով չսահմանափակված գնորդին: Ընդ որում, վաճառողն ու գնողը պետք է հետաքրքրված լինեն գործարքի կատարմամբ կոնկրետ պահին:

Բնականաբար, կլինեն մարդիկ, որոնք պարզապես կսահմանեն վաճառքի ինչ-որ գին, որն անփոփոխ կթողնեն 2-3 տարի, կամ գնորդներ, որոնց համար բնակարանային հարցն այդքան էլ հրատապ չէ: Տվյալ դեպքում մենք գործ ունենք ոչ շուկայական վաճառողի եւ գնորդի հետ:

Հետեւաբար, շուկայական գնի մասին ճիշտ կլինի խոսել գործարքների տեսանկյունից. տվյալները վկայում են, որ իրականում անշարժ գույքի գները տատանվում են շուկայական գործոններին համապատասխան:

Ժամանակին, օրինակ, ասում էին, թե անշարժ գույքի գները, շուկայական գործոններից բացի, նաեւ տատանվում են` կախված դոլարի փոխարժեքից, սակայն թվերն ապացուցեցին, որ այսօր դա այլեւս այդպես չէ. անշարժ գույքի գինը կարող է հայտարարվել դոլարով, սակայն գործարքը դրամով է կատարվում:

Այս կառուցվածքային փոփոխությունը պայմանավորված է նրանով, որ հիփոթեքային վարկերն ավելի հասանելի են դրամով: Բացի այդ, դոլարի կուրսի մեծ տատանումները, ինչպես 2014-ին էր, հանգեցրին առուվաճառքի մի շարք գործարքների հետաձգմանն ու չեղարկմանը՝ զուտ այն տրամաբանությամբ, որ վաճառողը գումարը ցանկանում էր ստանալ դոլարին համարժեք դրամով, իսկ գնորդին դա այլեւս ձեռնտու չէր:

- Իսկ ի՞նչ կասեք այն դեպքերի մասին, երբ մարդիկ անշարժ գույքը դիտարկում են որպես կուտակման միջոց:

- Անշարժ գույքի օգտագործման նպատակը մարդկանց անձնական որոշումն է: Մարդիկ կարող են բանկում ավանդ դնելու փոխարեն ներդրում անել անշարժ գույքում, ինչը լիովին նորմալ վարքագիծ է: Այդուհանդերձ, այս երեւույթը համատարած բնույթ չունի, հետեւաբար՝ չի կարող էապես ազդել շուկայի վրա:

Կարող ենք ասել, որ մեր ծրագրով վարկավորումն ուղղվում է բացառապես բնակարանային խնդրի լուծմանը:

- Աշխարհում տարածում է ստացել «վարձակալել` գնելու փոխարեն» միտումը. որքանո՞վ է այն անդրադարձել հայաստանցիների մտածելակերպի վրա:

- Բնակարան գնելու փոխարեն վարձակալելու միտումն աշխարհում պայմանավորված է մարդկանց բարձր մոբիլությամբ, հատկապես` մեծ երկրներում (օրինակ` ԱՄՆ-ում), որտեղ մարդիկ կարող են փոխել բնակության վայրը 1-2 տարին մեկ` աշխատանքով պայմանավորված: Այս երկրներում կապվածությունը կոնկրետ բնակության վայրից, որպես այդպիսին, վերանում է:

Նմանատիպ միտում կա նաեւ Եվրոպայում՝ աշխատուժի եւ ապրանքների ազատ տեղաշարժի շնորհիվ:

Կան նաեւ այլ գործոններ. որոշ երկրում անշարժ գույքի գները շատ բարձր են, երբեմն էլ մարդիկ պարտադիր չեն համարում սեփական բնակարան ունենալը, ինչը նրանց տալիս է որոշակի ազատության զգացում:

Անկեղծ ասած, Հայաստանում դեռեւս նման վարքագիծ չեմ նկատել: Հայերը հակված են սեփական «տանիք» ունենալ. սա օբյեկտիվ է, քանի որ բոլորի մոտ է:

- Նկարագրե՛ք Ձեր միջին վարկառուին:

- Մեր թիրախը հիմնականում ցածր եւ միջին եկամուտ ունեցող խավն է:
 
Եթե հիմք ընդունենք մինչեւ հիմա տրված հիփոթեքային վարկերի (անշարժ գույքի ձեռքբերման) միջին ծավալը (11,5 մլն դրամ), որով կարելի է գնել մոտ 16,5 մլն դրամանոց բնակարան, ապա Երեւանում 15 տարով այդ վարկը ստանալու համար քաղաքացուն (կամ ընտանիքին) անհրաժեշտ է ամսական 330 հազ. դրամ մաքուր եկամուտ, եթե ենթադրենք, որ ընտանիքը չի ունենա չնախատեսված ծախսեր:

Ինչ վերաբերում է մարզերին, ապա այստեղ ցուցանիշները համապատասխանաբար կազմում են՝ 6,3 մլն դրամ վարկերի միջին ծավալ, 9 մլն դրամ արժողությամբ բնակարան, 15 տարի, 180 հազ. դրամ մաքուր եկամուտ:

- Առաջիկա ի՞նչ ծրագրեր ունի «Ազգային հիփոթեքային ընկերություն»-ը:

- Շարունակելու ենք իրականացնել մեր ավանդական վարկավորումը` շեշտը դնելով էներգախնայող բնակարանների կառուցման եւ վերանորոգման, մարզերում հիփոթեքի հասանելիության ապահովման վրա:

Առաջիկայում նշված ուղղություններով KfW-ի հետ համատեղ սկսելու ենք վարկավորման նոր ծրագիր, որը կլինի մեկ քայլ առաջ. կիրականացնենք ինչպես էներգախնայող վերանորոգման, այնպես էլ էներգախնայողության ստանդարտներին համապատասխան տների կառուցման եւ էներգախնայող համարվող բնակարանների երկրորդային վաճառքի ֆինանսավորումը: Այս ուղղությամբ աշխատանքներն արդեն գրեթե ավարտված են, գործընկերները՝ ընտրված. հուսով եմ` դեկտեմբերից կսկսենք առաջին գործարքները:

Միաժամանակ, Ֆրանսիայի զարգացման գործակալությունից արդեն իսկ ներգրավել ենք $10 մլն վարկ, որն ուղղելու ենք առանց գրավի վարկավորմանն ու էներգախնայող վարկերին:

Մեր նպատակներից է նաեւ կապիտալի եւ հիփոթեքային շուկաների համակցումը: Արդեն իսկ ունենք պարտատոմսերի 15 թողարկում, եւս 5 մլրդ դրամի թողարկում նախատեսում ենք իրականացնել մեկ տարվա ընթացքում:

ԱՀԸ-ի թողարկած պարտատոմսերը դեռեւս համարվում են սովորական վարկային կազմակերպության արժեթղթեր, առաջիկայում օրենսդրության կարգավորումից հետո նախատեսում ենք հիփոթեքային պարտատոմսերի թողարկում՝ ապահովված անշարժ գույքով: Սա կարեւոր քայլ է հետագայում օտարերկրյա ներդրողներ ներգրավելու, կապիտալի շուկայի զարգացման, ինչպես նաեւ մեր վարկավորման սահմանաչափերն ավելացնելու ուղղությամբ:

Վստահ կարող եմ ասել, որ ԱՀԸ-ի գործունեությունը հաջողված է, սակայն` ոչ ավարտված. հիփոթեքային վարկավորումն անընդհատ գործընթաց է: Շարունակելու ենք գործել, քանի դեռ Հայաստանում առկա է չլուծված բնակարանային խնդիր:

Հայկ Ոսկանյանի հետ զրուցել է Սիրանուշ Սիմոնյանը