Բնակարանային ապահովման հարցը Հայաստանի լրջագույն սոցիալ-տնտեսական հիմնախնդիրներից է, որի լուծումը մինչ օրս փորձ էլ արվում գտնել դոնորների եւ պետության միջոցների հաշվին: Հենց դա է պատճառը, որ հարցն այսօր այդպես էլ լուծված չէ: Այսօր առաջին անգամ Հայաստանում սոցիալական բնակարանաշինության ոլորտը մասնավոր բիզնես-ներդրումների առարկա է դառնում. ներդրողի դերում հանդես է եկել հոլանդական DIGH կազմակերպությունը (€1.3-1.5 մլն-ի ներդրում), իսկ ծրագրի ֆինանսավորման երաշխիքները տրամադրվել են Հոլանդական բնակարանային կորպորացիայի կողմից: Այս ամենի նախաձեռնողն է 2010թ. հայ-հոլանդական համագործակցության արդյունքում ստեղծված «Ազգային սոցիալական բնակարանային ասոցիացիա» (ԱՍԲԱ) հիմնադրամը, որը խոստանում է ծրագրի առաջին պտուղները՝ 20-25 հարմարավետ սոցիալական բնակարան, շահագործման հանձնել Դիլիջանում արդեն այս տարվա նոյեմբերին: Այն մասին, թե ինչպես է սոցիալական բնակարանաշինությունը Հայաստանում դառնում շահավետ բիզնես, Banks.am-ին պատմել է ԱՍԲԱ-ի տնօրեն Արա Նազինյանը:

Սակայն մինչ այդ փոքր պարզաբանում, թե ինչ է իրենից ներկայացնում մատչելի սոցիալական բնակարանը: Դա ամենեւին էլ նվեր չէ անապահով խավերին, ինչպես Հայաստանում ընդունված է մտածել: Դա էկոնոմ դասի բնակարան է, որում ապրում է մեր երկրի բնակչության մեծամասնությունը, այն տարբերությամբ, որ բնակարանները տրամադրվում են մասնավոր սեփականության կան անժամկետ վարձակալման սոցիալական բնակարանային կազմակերպության կողմից: Որոշակի նմանություն նկատելի է խորհրդային կարգերի հետ, այն տարբերությամբ, որ այն ժամանակ ամեն ինչ տնօրինող կազմակերպությունը պետությունն էր: Զարգացած երկրների բնակարանային ապահովման խնդիրները լուծվում են այս ձեւաչափով:


Ազգային սոցիալական բնակարանային ասոցիացիայի տնօրեն Արա Նազինյանը (լուսանկարը՝ ԱՍԲԱ)

- Շնորհավորում ենք Ձեզ Դիլիջանում ԱՍԲԱ-ի առաջին սոցիալական բնակարանային համալիրի շինարարության մեկնարկի կապակցությամբ: Ինչպե՞ս է Ձեզ հաջողվել արտասահմանյան մասնավոր ներդրումները ծառայեցնել մեր երկրի սոցիալական այս հիմնախնդրի լուծմանը:

- ԱՍԲԱ հիմնադրամը ձեւավորվել է 2010թ. աշնանը, եւ արդեն սկզբնական փուլում մենք մտադիր էինք ներդրումային ուղղություն հաղորդել այդ կառույցին: Քանի որ հոլանդացիները մեծ դերակատարում ունեն մեր հիմնադրամում եւ ավելի քան 100 տարվա փորձ սոցիալական բնակարանաշինության ոլորտում, մենք իրենց փորձը բերում ենք Հայաստան եւ աշխատացնում այն մեր խնդիրների լուծման համար:

Բնակարանային խնդրի լուծմամբ մենք, իհարկե, կարողանում ենք մի շարք սոցիալական կարեւոր հարցեր լուծել, բայց որտե՞ղ է մասնավոր հատվածի դերը: Հնարավո՞ր է արդյոք ներգրավել մասնավոր հատվածին այնպիսի սոցիալական խնդրի լուծման մեջ, ինչպիսին է բնակարանայինը: Իհարկե, հնարավոր է: Ամբողջ աշխարհում բնակարանային հարցն առանց մասնավոր հատվածի չի լուծվում: Խնդիրը, հետեւաբար, հետեւյալն է. գտնել այն ձեւաչափը, որը կապահովի մասնավոր ներդրողի շահերը՝ միաժամանակ լուծելով սոցիալական խնդիրը:


Արա Նազինյանը (մեջտեղում) Դիլիջանի սոցիալական բնակարանային համալիրի հիմնարկեքին (լուսանկարը՝ ԱՍԲԱ)

Այս ձեւաչափը գտնելու՝ մեր առաջին ներդրումային ծրագիրը պատրաստելու համար պահանջվեց 2 տարի: Ստացվեց ներգրավել մասնավոր ներդրող, տվյալ դեպքում՝ հոլանդական DIGH կազմակերպությանը, որը բավականին լուրջ համաշխարհային փորձ ունի եւ բնակարանաշինական ծրագրեր է իրականացնում տարբեր երկրներում՝ Հարավային Աֆրիկայից մինչեւ Կենտրոնական Եվրոպա: Մենք ունենք նաեւ հոլանդական լավ գործընկեր կառույց՝ «Գրուն Վեստ»  սոցիալական բնակարանային կորպորացիան (Նիդերլանդներ), որը երաշխիքներ տրամադրեց այդ ներդրումներն իրականացնելու համար: Շահառու համայնքն, իր հերթին, մատչելի պայմաններով տրամադրում է հողատարածք. այս երեք գործոնների համադրությամբ ներդրումային ծրագիրը հնարավոր է դառնում:

Այստեղ կարեւոր գործոն է նաեւ բնակիչների վճարունակությունը: Հաշվի առնելով Դիլիջանում ընթացող գործընթացները, այդ քաղաքի՝ ապագայում ֆինանսական կենտրոն դառնալու գաղափարը, միջազգային դպրոցի զարգացումը եւ այնտեղ նախատեղվող այլ ներդրումային ծրագրերը, գտանք, որ այնտեղ երկարաժամկետ առումով ներդրում կատարելն իրատեսական է: Եվ այսօր արդեն սկսել ենք շինարարությունը:


Այսպիսին է լինելու Դիլիջանի սոցիական բնակարանային համալիրը (աղբյուրը՝ ԱՍԲԱ, դիզայնը՝ «Ստորակետ»)

- Իսկ ինչպե՞ս են հայկական բանկերը վերաբերվում նման ներդրումային ծրագրին:

- Մենք բանակցել մի շարք հայաստանյան ֆինանսական կառույցների հետ՝ առաջարկելով նրանց ծրագրի մասնակից դառնալ:

Քանի որ արդեն կան ներդրողներ արտերկրից, եւ տեղական ներդրողների կողմից արդեն զգալի գումարներ չեն պահանջվում՝ ծրագրի մասնակից դառնալու համար, կարծում եմ, մեր ֆինանսական կառույցները դրական կարձագանքեն այս առաջարկին:  

Այդ ներդրումների ռիսկայնությունը բավականին իջեցված է, քանի որ հոլանդական ներդրողն իր վրա է վերցնում առաջին դեֆոլտի ռիսկը, եւ մյուս ներդրողները կարող են ավելի վստահ դաշտ մտնել: Մեզ համար կարեւոր է, որ ծրագրին մասնակցեն հայաստանցի ներդրողներ, ինչը հնարավորություն կտա ավելացնել առաջարկվող բնակարանների քանակը, եւ երկրորդը՝ տեղացի ներդրողները լուրջ փորձ ձեռք կբերեն:


Դիլիջանի ծրագրում  որպես հիմք ընդունվել են հոլանդական որակական ձեւաչափերը (աղբյուրը՝ ԱՍԲԱ, դիզայնը՝ «Ստորակետ»)

Չենք անտեսում նաեւ արտերկրից նոր ներդրողներ ներգրավելու հեռանկարը: ԱՍԲԱ հիմնադրամը դարձել է Եվրոպայի «ՍԵԿՈԴԱՍ Հաուզինգ Յուրոպ» ՝ սոցիալական, հանրային, կոոպերատիվ բնակարանային կազմակերպությունների ֆեդերացիայի ասոցացված անդամ, ինչը կօգնի մեզ անմիջական կապեր հաստատել եվրոպացի ներդրողների հետ:

- Որքանով են հեռանկարային սոցիալական բնակարանաշինության ոլորտում ներդրումները, հաշվի առնելով, որ վերջին համաշխարհային ֆինանսատնտեսական ճգնաժամում մեղքի մեծ բաժին ուներ հենց անշարժ գույքի շուկան:

- Մատչելի սոցիալական բնակարանային ոլորտը մնում է հուսալի ներդրումային դաշտ հենց ճգնաժամային պահերին: Մենք առաջարկում ենք կառավարելի բնակարանային համալիր, որտեղ կայուն վարձավճարներ են, կա ճկուն մոտեցում, համայնքի ուղղակի մասնակցություն: Ներդրումային դաշտն այստեղ ավելի քան հուսալի է: Դա է հուշում նաեւ Նիդերլանդների եւ եվրոպական այլ երկրների բազմամյա փորձը։

- Սոցիալական բնակարանաշինության ոլորտում ներդրումները հետ են վերադառնում ոչ այնքան շուտ, եւ դրա համար ենթադրվում է «երկար փողերի» առկայություն, որոնք Հայաստանում դեռ չկան:

- Օրինակ, Հոլանդիայում սոցիալական բնակարանային ոլորտում հիմնական ներդրողներից մեկը իրենց կենսաթոշակային հիմնադրամներն են, որտեղ կուտակվող միջոցները մնում են երկրում եւ ի նպաստ են դրվում սոցիալական խնդիրների լուծման:

Հաշվի առնելով, որ մենք եւս անցում ենք կատարում պարտադիր կուտակային համակարգին, դա կենսաթոշակային հիմնադրամների համար բավականին հետաքրքիր ներդրումային դաշտ կապահովի: Սա շատ կարեւոր է  նաեւ հոգեբանական տեսանկյունից. ես ներդրում եմ կատարել կենսաթոշակային հիմնադրամում, որը ներդրել է այն բնակարանում, որտեղ ես հիմա ապրում եմ:  

- Այսօր մեր բանկերը առավել հաճույքով ֆինանսավորում են, այսպես կոչված, «էլիտար» բնակարանաշինությունը. սոցիալականը ներդրողներին գրեթե չի հետաքրքրել:

- Այստեղ մի շարք խնդիրներ կան: Առաջինը՝ մեր ֆինանսական կառույցների կողմից ներկայացվող գումարի արժեքը շատ թանկ է: Երկարաժամկետ ներդրումային ծրագիր իրականացնելու համար պահանջվում է ցածր տոկոսադրույք: Հենց այդ պատճառով, կարծում եմ, այս խնդիրը լուծում չի ստացել: Ինչ վերաբերում է էլիտար բնակարանաշինությանը, մասնավոր հատվածը գնում է այն ուղղությամբ, որտեղ կա վճարունակ պահանջարկ:


Բնակարանները լինելու են հարմարավետ «դուպլեքսներ»՝ երկհարկանի, երկու ննջասենյակով եւ երկու սանհանգույցով (աղբյուրը՝ ԱՍԲԱ, դիզայնը՝ «Ստորակետ»)

Հաշվի առնելով բանկերում “երկար փողերի” բացակայությունը՝ մենք առաջարկում ենք նրանց մասնակցել մեր ծրագրին 10 տարով, հետո արդեն որոշել՝ շարունակել, թե ոչ:

- Ի՞նչ եք կարծում, սա հոլանդացիների համար սոցիալակա՞ն նախաձեռնություն է, թե՞ իրենք եկել են Հայաստան «փող աշխատելու», իմանալով, որ դա կդառնա եկամտաբեր բիզնես:

- Երկուսն էլ: Երաշխիքներ տրամադրած կազմակերպությունը ոչ մի ակնկալիք չունի, եւ դա արվել է իր սոցիալական առաքելությունից ելնելով: Մյուս կողմից, կա կառույց, որը վարկային միջոց է տրամադրում, ինչն ենթադրում է շահ:

Կարծում եմ, դա լավ ձեւաչափ է, երբ համատեղվում են սոցիալական եւ ֆինանսական շահերը: Դա ավելի կայուն է, քան եթե մենք ունենանք միայն բարերարներ: Բազմաթիվ դոնորներ կան, որոնք նախկինում աշխատել են Հայաստանում, բնակարաններ կառուցել, թողել-գնացել են, իսկ մի քանի տարի անց այդ բնակարանները շարքից դուրս են եկել:

- Նշեցիք, որ Դիլիջանն ընտրվել է որպես  հեռանկարային քաղաք, բայց չէ՞ որ Հայաստանի մարզերը դատարկվում են, եւ շրջանից սկսելը մեծ ռիսկ է, ինչը չես ասի մայրաքաղաքի մասին, որտեղ գոնե առկա է վճարունակ պահանջարկ:

- Իհարկե, ռիսկ է եւ, իհարկե, Երեւանում ավելի վճարունակ պահանջարկ կա, բայց մայրաքաղաքում կա նաեւ ավելի մեծ առաջարկ՝ նույն մասնավոր հատվածի կողմից:

Երբ մենք սկսեցինք ծրագրի նախապատրաստական աշխատանքները եւ զուգահեռաբար սկսեցինք աշխատել տարբեր քաղաքներում, ամենուրեք ներկայացնելով մեր մոտեցումները, Դիլիջանի համայնքը մյուսներից առավել արագ եւ լավ պայմաններ առաջարկեց:


«Բնակարաններում էներգախնայողության բարելավման» ԵՄ ծրագրի մասնագետները օգնում են զգալի էներգախնայողության մակարդակ ապահովել կառուցվող բնակարաններում: Դա ենթադրում է բնակիչների համար կոմունալ և ջեռուցման ծախսերի զգալի նվազեցում (աղբյուրը՝ ԱՍԲԱ, դիզայնը՝ «Ստորակետ»)

Չմոռանանք նաեւ մեր հիմնական առաքելությունը՝ սոցիալական խնդիրների լուծումը, որոնցից մեկը համայնքների դատարկվելը կանխելն է: Այսօր մարզերում երիտասարդների համար բնակարանային առաջարկներ գրեթե չկան: Այո, նույն Դիլիջանի երկրորդական շուկայում՝ հին շենքերում, կան բավականին շատ դատարկ բնակարաններ: Ու որքա՞ն ներդրումներ են պահանջվում այս բնակարանները խելքի բերելու համար: Լավ, նորոգեցիք, բա հարեւաննե՞րը: Հայաստանում ահռելի խնդիր է նաեւ բնակարանների սպասարկման հարցը:

Այս տարի Դիլիջանում շահագործման կհանձնենք 20-25 բնակարան: Նույնքան կկառուցվի հաջորդ տարի: Այնտեղ մեր ամբողջական ծրագիրն ընդգրկում է 200 բնակարան 5 տարվա ընթացքում, եւ տեսնում ենք, որ դրա պահանջարկը կա:

Դիլիջանի ծրագրին զուգահեռ արդեն սկսել ենք աշխատել նաեւ այլ համայնքներում, ու այնտեղ ամեն ինչ ավելի արագ կստացվի, քանի որ փորձն արդեն կա:

- Երբ ասում ենք սոցիալական բնակարան, առաջին կասկածը, որն առաջանում է, կապված է այդ բնակարանի որակի հետ: Ինչպիսի՞ք են լինելու սոցիալական բնակարանները որակական տեսանկյունից:

- Մեր հասարակությունում «սոցիալական բնակարանի» տակ հասկացվում են ամենակարիքավոր մարդկանց անհատույց տրամադրվող բնակարանները: Մենք առաջարկում ենք մեկ այլ մոտեցում, որը հատկապես վերաբերում է մատչելի սոցիալական բնակարաններին։  

Դիլիջանի ծրագրում մենք որպես հիմք ենք ընդունել հոլանդական որակական ձեւաչափերը: Բնակարանները լինելու են հարմարավետ «դուպլեքսներ»՝ երկհարկանի, երկու ննջասենյակով եւ երկու սանհանգույցով:

Մենք նաեւ համագործակցում ենք «Բնակարաններում էներգախնայողության բարելավման» ծրագրի հետ, որը Եվրամիության ծրագրերից մեկն է եւ որի մասնագետները օգնում են մեզ զգալի էներգախնայողության մակարդակ ապահովել կառուցվող բնակարաններում: Դա ենթադրում է բնակիչների համար կոմունալ եւ ջեռուցման ծախսերի զգալի նվազեցում, ինչն իր հերթին այդ բնակարաններում բնակվելը դարձնում է ավելի նպատակահարմար եւ մատչելի։  

Բացի այդ, շենքերն այնպես ենք տեղադրելու, որպեսզի առավելագույնս օգտագործվի արեւային էներգիան: Դիլիջանում կառուցապատման տարածքն անտառածածկ չէ, գտնվում է արեւային գոտում, ինչն այդ տարածաշրջանի համար շատ կարեւոր է:

- Ինչպե՞ս դառնալ ծրագրի շահառու:

- Դիլիջանի քաղաքապետարանում բացվել է բնակարանային ռեգիստր, որտեղ գրանցվում են բնակարանի կարիք ունեցողները՝ ներկայացնելով իրենց մասնագիտական տվյալները, ընտանեկան դրությունը, եկամտի չափը եւ այլն: Այսօրվա դրությամբ ռեգիստրում գրանցվել է 200–ից ավել ընտանիք, այնպես որ հետաքրքրությունը մեծ է:

Մենք դեռ չենք հայտարարել շահառուների ընտրություն: Քանի որ բնակարանների ձեռքբերման կամ վարձակալության գնի վրա շատ մեծ ազդեցություն կունենա շինարարության ընթացքը, մենք սպասում ենք, թե երբ պարզ կլինի գինը, եւ կախված դրանից՝ մարդիկ կորոշեն, մասնակցել արդյոք ծրագրին եւ ինչ ձեւաչափով:

Կարծում ենք, շահառուների թվում կլինեն ոչ միայն Դիլիջանի բնակիչներ, այլ նաեւ մարդիկ, որոնք գործի բերումով ուզում են տեղափոխվել Դիլիջան: Վարձակալական բնակարանի դեպքում մարդկանց մոբիլությունն աճում է: Վարձակալած բնակարանը կարելի է միշտ հետ հանձնել կազմակերպությանը, առանց որեւէ խնդիրների:


Շենքերն այնպես են տեղադրվելու, որպեսզի առավելագույնս օգտագործվի արեւային էներգիան (աղբյուրը՝ ԱՍԲԱ, դիզայնը՝ «Ստորակետ»)

- Կարելի՞ է փաստել, որ այդ բնակարանների գինը եւ վարձավճարն ավելի ցածր է լինելու, քան երկրորդային շուկայում առկա առաջարկները:

- Կարծում եմ, մենք կկարողանանք 20%-ով ցածր գին առաջարկել նույնիսկ եղած հին բնակֆոնդի համեմատ:

Ի դեպ, նշեմ, որ վարձավճարի մեջ մտնում է ոչ միայն բնակարանի, այլեւ սպասարկման վարձը. ենթակառուցվածքներ, լուսավորություն, ճանապարհ եւ այլն: Անգամ այս առումով ուզում ենք մրցունակ գին առաջարկել:

- Գիտենք, որ Դիլիջանից հետո հերթի վրա են Վանաձորը, Հրազդանը եւ Աշտարակը:

- Այո, մատչելի սոցիալական բնակարանային համալիրների ներդրումային ծրագրերն ու նախագծերն արդեն պատրաստ են իրագործման նաեւ Հրազդանում (48 բնակարան) եւ Վանաձորում (80 բնակարան), իսկ Աշտարակում (50-150 բնակարան) նախագիծը եւ ներդրումային ծրագիրը մշակման փուլում են: Եվս 8 համայնքներում պահանջարկի գնահատման նպատակով արդեն իրականացվել է շուկայական վերլուծություն:

Ունենք մի քանի հնարավոր ներդրողներ, որոնք, իրենց հերթին, ուշադիր հետեւում են, թե ինչ արդյունքներ կտա Դիլիջանը: Հուսով եմ, Դիլիջանն իրեն երկար սպասել չի տա, եւ արդեն հաջորդ տարի մենք կունենանք ավելի մեծ ծրագրային պորտֆել:

Եթե ամեն ինչ գնա ըստ նախատեսվածի, ապա առաջիկա տարիներին կունենանք 300-400 բնակարան տարբեր քաղաքներում:

Արա Նազինյանի հետ զրուցել է Ռուբեն Հարությունյանը: